Pontos-chave
- A mais-valia é o preço de venda menos o preço de compra, os custos de compra e venda e as benfeitorias.
- Os primeiros £3,000 de mais-valias do ano fiscal estão isentos. O restante é tributado a 18% dentro do seu escalão básico e a 24% acima dele.
- Para imóveis residenciais no Reino Unido, tem de declarar e pagar no prazo de 60 dias após a escritura, através de uma UK property account.
- As reparações e os custos correntes não podem ser deduzidos à mais-valia. As benfeitorias que ainda existam à data da venda podem.
Como se calcula a mais-valia
| Preço de venda | £320,000 |
| Menos o preço de compra | −£200,000 |
| Menos stamp duty, honorários jurídicos e vistoria na compra | −£8,000 |
| Menos honorários da imobiliária e jurídicos na venda | −£5,000 |
| Menos benfeitorias (uma ampliação) | −£25,000 |
| Mais-valia | £82,000 |
Benfeitorias são o que acrescenta algo ao imóvel, como uma ampliação ou uma casa de banho nova onde antes não havia. Reparações, renovação da decoração e substituição por equivalente não são benfeitorias: são deduzidas aos rendimentos prediais.
Taxas e isenção anual
Deduza a isenção anual de £3,000 (annual exempt amount). O resto da mais-valia soma-se aos seus outros rendimentos tributáveis do ano: a parte que cabe no seu escalão básico é tributada a 18%, o restante a 24%.
A mais-valia de £82,000 acima, para uma pessoa com um salário de £35,000. Mais-valia tributável: £79,000. Escalão básico disponível: £15,270, tributado a 18% (£2,749). Os restantes £63,730 a 24% (£15,295). Capital Gains Tax: cerca de £18,044.
O prazo de 60 dias
Para imóveis residenciais no Reino Unido, um residente no Reino Unido tem de declarar a venda no serviço online do HMRC «Capital Gains Tax on UK property» e pagar o imposto estimado no prazo de 60 dias a contar da data da escritura. A venda consta também da sua declaração Self Assessment do ano. A declaração fora de prazo implica penalizações e juros, mesmo que o Self Assessment seja entregue a tempo.
Se não houver imposto a pagar, por exemplo devido a uma perda ou a benefícios fiscais, normalmente não precisa de declarar no prazo de 60 dias. Os não residentes têm de declarar todas as alienações de imóveis no Reino Unido, mesmo sem mais-valia.
Se alguma vez lá viveu
Se o imóvel já foi a sua habitação principal, a Private Residence Relief abrange os anos em que lá viveu, mais os últimos 9 meses de propriedade. A lettings relief aplica-se agora apenas se partilhou a casa com o inquilino. Estes benefícios podem reduzir muito a mais-valia, mas os comprovativos de quando lá viveu são importantes.
Imóvel em compropriedade
Um imóvel detido com o cônjuge ou parceiro civil é dividido segundo a quota de cada um. Cada proprietário tem a sua própria isenção de £3,000 e o seu próprio escalão básico. As transmissões entre cônjuges estão isentas de imposto, por isso planear a titularidade antes da venda pode reduzir legitimamente o imposto.
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Um conselho
Fale com um contabilista antes da troca de contratos (exchange of contracts), não depois da escritura. A titularidade, o momento da venda e os benefícios fiscais só podem ser planeados antes da venda, e o prazo de 60 dias não deixa tempo para corrigir nada depois.
Teste os seus conhecimentos
1. Conclui a venda de um buy-to-let no Reino Unido a 15 de março. Quando tem de declarar e pagar o CGT?
60 dias a contar da escritura.
2. O que pode deduzir à mais-valia?
As benfeitorias que acrescentam algo ao imóvel podem ser deduzidas.
3. Que parte das suas mais-valias está isenta em 2026/27?
A isenção anual é de £3,000.
4. Qual é a taxa mais alta de CGT sobre imóveis residenciais?
18% no escalão básico e 24% acima dele.
Legislação e fontes
- GOV.UK: Capital Gains Tax on UK propertyA declaração e o pagamento em 60 dias
- GOV.UK: taxas e isenções de Capital Gains Tax18%, 24% e a isenção de £3,000
- Taxation of Chargeable Gains Act 1992, section 38Custos e benfeitorias dedutíveis
- Finance Act 2019, Schedule 2Declarações e pagamentos por conta na alienação de imóveis no Reino Unido
- GOV.UK: Private Residence ReliefBenefício para um imóvel que foi a sua habitação
Este artigo explica as regras em termos gerais, à data de 5 de outubro de 2026. Não constitui aconselhamento para a sua situação. As regras e as taxas mudam.
